تخلیه نکردن ملک فروخته شده:

خرید و فروش ملک، یکی از بزرگ ترین و حساس ترین تصمیم های زندگی افراد می باشد. این معاملات، علی‌رغم هیجان و سودمندی که به همراه دارند، گاه  چالش‌های را به وجود می آورند که یکی از آزاردهنده‌ترین آن‌ها، تخلیه نکردن ملک فروخته شده توسط فروشنده می باشد. این اتفاق فرآیند شیرین نقل مکان به خانه جدید را به خاطره ای استرس زا تبدیل می کند. در این مقاله علاوه بر بیان کامل حقوق خریدار و وظیفه های فروشنده، مراحل قانونی رفع این اختلاف را توضیح خواهیم داد. پس ما با همراه باشید.

بنیان های حقوقی انتقال مالکیت:

• ماهیّت عقد بیع و انتقال مالکیت: در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران، عقد خرید و فروش یک عقد مالکیتی می باشد؛ یعنی با منعقد کردن درست آن، مالکیّت مبیع از فروشنده به خریدار انتقال می یابد. این انتقال می تواند با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی معتبر انجام بشود.
• آثار نهایی شدن معامله بر تعهدات طرفین: بعد از این که معامله به طرز قانونی کامل شد، تعهدات دو طرف قطعی می شود. یکی از اساسی­ ترین تعهدات فروشنده، تحویل مبیع  یا ملک به خریدار است.
• تعهد به تخلیه: در بسیاری از قراردادهای ملکی، تعهد به تنظیم سند رسمی و تخلیه ملک فروخته‌شده، اساسی‌ترین رکن اسناد رسمی است. معمولاً فروشنده، پس از دریافت کامل ثمن معامله در موعد مقرر، باید ملک فروخته‌شده را تخلیه کند.

حقوق خریدار در صورت خالی نکردن ملک فروخته شده:

اگر فروشنده پس از تکمیل معامله از تخلیه ملک فروخته‌شده امتناع کند، خریدار برای احقاق حق خود از حقوق قانونی زیر برخوردار است:

حق طلب تنظیم سند رسمی:

اگر فرآیند انتقال سند رسمی هنوز تکمیل نگردیده باشد، خریدار می تواند با استناد به بند های قرارداد(قولنامه) و اثبات پرداخت ثمن، فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه کند. این دعوا به عنوان”الزام به تنظیم سند رسمی”شناخته می شود.

حق درخواست صدور حکم تخلیه اراضی:

این یکی از برجسته ترین حقوق خریدار در این شرایط می باشد. پس از اینکه مالکیّت قانونی ملک به بایع منتقل شد، خریدار می تواند دادخواست صدور حکم تخلیه را به مراجع قضایی ارسال کند. شورای حل اختلاف، دادگاه عمومی حقوق از جمله این موارد هستند.

حق مطالبه خسارت و اجرت المثل ایام تصرف :

تخلیه نکردن ملک فروخته شده توسط فروشنده، در واقع، این عمل نوعی تصرف غیرقانونی ملک محسوب می‌شود. بنابراین، خریدار علاوه بر حق تخلیه ملک، می‌تواند خسارات ناشی از تأخیر در تخلیه ملک فروخته‌شده را نیز مطالبه کند. این خسارات شامل موارد زیر است:

• اجرت المثل ایام تصرف: مبغلی که فروشنده باید به عنوان اجاره بها برای مدتی که ملک را پس از موعد مقرر در تصرف داشته، به خریدار بپردازد. این مبغ بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
• خسارت تاخیر در انجام تعهد: اگر در قرارداد شرطی مبنی بر پرداخت جریمه یا خسارت تاخیر در تخلیه وجود داشته باشد، خریدار می تواند آن را نیز مطالبه کند.
• خسارات تبعی: اگر فروشنده در موعد مقرر، ملک فروخته‌شده را تخلیه نکند، مسئول جبران تمام خسارات مستقیمی است که از این تأخیر ناشی می‌شود. این خسارات شامل مواردی مانند هزینه اجاره مسکن جایگزین برای فروشنده (اگر به دلیل عدم تخلیه مجبور به اجاره جایگزین شود)، هزینه‌های اضافی جابجایی، و ضرر و زیانی است که خریدار به دلیل عدم امکان استفاده از ملک متحمل می‌شود.

وظایف و مسئولیت های فروشنده در قبال تخلیه ملک:

فروشنده، به عنوان کسی که مالکیّت ملک را به خریدار واگذار کرده است، وظایف مشخصی دارد. مانند موارد زیر:

• تخلیه ملک فروخته شده در زمان مقرر:فروشنده باید ملک را در تاریخ تعیین‌شده در قرارداد تخلیه و آماده تحویل به خریدار کند.
• تعهد بنیادین به تحویل ملک فروخته شده: مهم‌ترین وظیفه فروشنده پس از تکمیل معامله، تحویل ملک فروخته‌شده به خریدار است. این تحویل شامل رفع هرگونه مانع قانونی یا فیزیکی برای تصرف کامل خریدار در ملک است.
• مسئولیت جبران خسارات: هرگونه تاخیر در تخلیه ملک فروخته شده که ناشی از قصور فروشنده می باشد، فروشنده را در قبال جبران خسارات وارده به خریدار مسئول می کند. این مسئولیت می تواند شامل پرداخت اجرت المثل، جریمه تاخیر و یا سایر هزینه ها باشد.

فرآیند قانونی برای الزام به تخلیه املاک:

در صورت بروز اختلاف و امتناع فروشنده از تخلیه، خریدار می تواند مراحل زیر را طی کند:

• اظهارنامه: پیش از طرح دعوا، توصیه می کنیم که یک اخطار رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی به فروشنده ابلاغ شود. این اخطار که به صورت”اظهارنامه” تنظیم و منعقد می گردد، به فروشنده ابلاغ می کند که نسبت به تخلیه و تحویل ملک در اسرع وقت اقدام کند و در آن به عواقب عدم عمکاری نیز اشاره می کنند. این کار، علاوه بر مستندسازی، گاهی باعث اقدام سریع فروشنده برای حل اختلاف می شود.
• طرح دعوی تخلیه در مراجع قضایی: در صورتی که اظهار نامه موثر نبود، باید خریدار با مراجه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست تخلیه ملک را تنظیم و به مراجع قضایی ارسال کند.
• رسیدگی و صدور حکم: مراجع قضایی پس از دریافت دادخواست، آن را در پرونده ثبت و زمان رسیدگی به پرونده را تعیین می کنند. فروشنده  را احضار می کنند و فرصت دفاع از خود را نیز خواهد داشت. در جلسه رسیدگی، دو طرف مدارک خود را ارائه می دهند. در نهایت قاضی دادگاه، بعد از بررسی مستندات و مدراک ها اقدام به صدور رای می کند.
• اجرای حکم تخلیه: بعد از قطعیت حکم، خریدار می تواند با ارائه حکم حتمی به واحد اجرای احکام دادگستری، درخواست صدور اجراییه و تخلیه ملک را بنماید. مامور اجرای حکم با حضور در محل، ملک فروخته‌شده را از فروشنده تخلیه کرده و به خریدار تحویل می‌دهد. در این مرحله، در صورت نیاز از پلیس استفاده می شود.

راه های جلوگیری از بروز اختلاف:

همانطور که همیشه شنیده‌ایم، پیشگیری بهتر از درمان است. پس بهترین راه حل برای مشکلات حقوقی، پیشگیری از آن ها­ است. در مسئله  تخلیه نکردن ملک فروخته شده  راهکار های زیر را پیشنهاد می کنیم:

تنظیم قرارداد شفاف:

• تعیین دقیق زمان: به جای عبارات کلی، تاریخی دقیق برای تخلیه ملک به صورت عددی و حروفی قید کنید.(مثلاً 1386/01/06)
• شرط فسخ قرارداد: در نظرگرفتن بندی مبنی بر حق فسخ قرارداد برای خریدار در صورت عدم تخلیه ملک در موعد مقرر، می تواند اهرم فشاری بر فروشنده باشد.
• شرط جریمه در تاخیر:مبلغ معینی را به عنوان خسارت برای هر روز تاخیر در تخلیه تعیین کنید. این مبلغ می تواند به صورت درصدی از ثمن معامله باشد.

انجام استعلامات لازم:

پیش از امضای قرارداد، از عدم وجود بدهی های عقب مانده( مانند عوارض شهرداری، مالیات و شارژ ساختمان) و هم چنین عدم وجود توقیه یا رهن بر روی ملک اطمینان حاصل کنید.

احقاق حق با آگاهی های لازم:

تخلیه نکردن ملک فروخته شده  یک مسئله حقوقی قابل حل است. قانونگذار با پیش­بینی سازوکار قانونی، از حقوق خریدار حمایت می کند.کلید موفقیت در این شرایط، داشتن آگاهی کافی از حقوق قانونی، تنظیم قرارداد های دقیق . شفاف، اقدام به موقع و صحیح از طریق مراجع قانونی است. با رعایت نکات پیشگیرانه و استفاده از راهکارهای موجود، می‌توانید این چالش را با کمترین دردسر پشت سر بگذارید و از مالکیّت خود بهره‌مند شوید.

همان طور که تا الان با ما همراه بودید، میدانید که مسائل حقوقی مربوط به معامله ملکی، می تواند استرس زا باشد. اگر شما به چالش تخلیه نکردن ملک فروخته شده مواجه هستید و نیاز به مشاوره حقوقی دارید، تیم حقوقی ما با تکیه بر دانش تخصصی آماده کمک به شما است. جهت کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.